Jednym z rodzajów najmu jest najem lokalu mieszkalnego. Ważny jest cel jaki przyświeca najmie lokalu. Zwyczajowo lokal mieszkalny jest przeznaczony dla nabywcy na cel mieszkaniowy – do zamieszkania, zaspokajania swoich osobistych potrzeb. Może się zdarzyć tak, że przedsiębiorca najmuje lokal mieszkalny w celu dalszego podnajmu bądź wykorzystywania w ramach własnej działalności gospodarczej (np. zapewnienie mieszkania pracownikowi na czas realizacji zlecenia poza miejscem pracy czy zamieszkania). W tym artykule skupimy się na najmie lokalu mieszkalnego na cel mieszkaniowy i obowiązujących w tym przypadku stawkach podatku VAT.
Czym jest cel mieszkaniowy?
Z definicji wynika, że o celu mieszkaniowym można mówić, gdy najemca (nabywca) zamierza zaspokajać swoje własne potrzeby mieszkaniowe w lokalu do tego przeznaczonym, gdy zabudowa lokalu świadczy o przewadze funkcji mieszkaniowej.
Będzie nim zatem najem lokalu mieszkalnego osobie mającej w nim zamieszkać.
Nie będzie nim więc najem lokalu mieszkalnego podmiotowi gospodarczemu, który udostępnia lokal np.: pracownikom w celach tymczasowego zamieszkania lub najem krótkoterminowy (usługi związane z zakwaterowaniem).
Jak go zweryfikować?
Sposób przeznaczenia (wykorzystywania) lokalu powinien wynikać z umowy najmu. Strony powinny ustalić na samym początku na jaki cel będzie przeznaczony lokal. Przede wszystkim lokal musi być przystosowany do zamieszkania, musi być to lokal mieszkalny. Zwolnieniu podlega tylko lokal mieszkalny wynajmowany na cel mieszkaniowy.
W przypadku podatnika VAT czynnego mamy dwie podstawy zwolnienia od podatku VAT usług najmu lokalu mieszkalnego wykorzystywanego w celu mieszkaniowym.
Najem lokalu o charakterze mieszkalnym na cel mieszkaniowy, na własny rachunek lub na rzecz społecznych agencji najmu podlega zwolnieniu od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 UoVAT. Ustawa wskazuje, że aby skorzystać ze zwolnienia spełnione muszą być następujące warunki: lokal musi być przeznaczony do mieszkania, wynajmowany osobie fizycznej, której celem jest zamieszkanie tam. Ważny jest tutaj rodzaj lokalu – w przypadku lokalu użytkowego przepis ten nie będzie miał zastosowania.
Zwolnione są także usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, świadczone na rzecz:
- jednostek samorządu terytorialnego i ich związków,
- samorządowych jednostek organizacyjnych,
- jednoosobowych spółek samorządu terytorialnego niebędących społecznymi agencjami najmu
- wyłącznie w celu wynajmu na rzecz osób fizycznych na ich własne cele mieszkaniowe. Wynika to z §3 ust. 1 pkt 22 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20.12.2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień. Zmiana ta została wprowadzona 10.05.2022 r. Wcześniej wynajem lokalu mieszkalnego przez Towarzystwa Budownictwa Społecznego na rzecz JST był opodatkowany stawką 23%.
Jeśli najem lokalu mieszkalnego na cel mieszkaniowy jest świadczony przez pośrednika, który jest przedsiębiorcą to obowiązującą stawką jest podstawowa stawka 23%. W interpretacji ogólnej z dnia 8.10.2021 r., PT1.8101.1.2021 wyjaśniono, że usługa wynajmu lokalu o charakterze mieszkalnym świadczona na rzecz podmiotu gospodarczego (z wyjątkiem społecznej agencji najmu), który wykorzystuje go na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, podlega opodatkowaniu z zastosowaniem podstawowej stawki podatku VAT.
Podatnik VAT zwolniony ze względu na zwolnienie podmiotowe dla usług najmu zastosuje zwolnienie na podstawie art. 113 ust. 1 lub 9 UoVAT
Podsumowując:
-
Zwolnienie od podatku VAT będzie obowiązywało w przypadku wynajmu lokalu mieszkalnego na cel mieszkaniowy przez osobę fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej (konsument), przez JST lub przez spółkę JST, która przeznacza lokal do dalszego podnajmu osobie fizycznej na cel mieszkaniowy. A także w przypadku wynajmu na rzecz społecznej agencji najmu.
-
Należy pamiętać, że wykorzystywanie lokalu mieszkalnego w celu mieszkaniowym powinno jednoznacznie wynikać z zawartej przez strony najmu umowy.
Przykład 1: Pan Kowalski jest podatnikiem VAT i posiada mieszkanie do wynajęcia. Lokal wynajmuje osobie fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej, która postanowiła tam zamieszkać. Pan Kowalski w tym przypadku skorzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT tej transakcji na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 UoVAT.
Przykład 2: Spółka wynajmuje lokal mieszkalny JST, która podnajmuje go osobie fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej w celach mieszkaniowych. Spółka w tym przypadku zastosuje zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie §3 ust. 1 pkt 22 rozporządzenia. JST, która podnajmuje ten sam lokal osobie fizycznej w celu mieszkaniowym również zastosuje zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 UoVAT.
Przykład: Ten sam Pan Kowalski wynajmuje kolejne mieszkanie, które posiada tylko tym razem innemu podatnikowi prowadzącemu działalność gospodarczą, w celu zapewnienia mieszkania jego pracownikowi na czas pracy zleconej do realizacji w innej miejscowości. W tym przypadku opodatkuje transakcję podstawową stawką 23%.
Wiktoria Salwin
Kancelaria Wyrzykowscy
Niniejszy artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani jakiejkolwiek innej formy doradztwa. Wszelkie przedstawione w nim treści wyrażają osobiste poglądy autora oraz jego wiedzę na temat omawianych zagadnień. Autor ani wydawca nie ponoszą odpowiedzialności za ewentualne skutki wynikające z zastosowania się do informacji zawartych w artykule bez konsultacji z odpowiednim specjalistą.