Wadium to nieodłączny element m.in. przetargów, szczególnie także tych organizowanych w obrocie nieruchomościami. Dla przedsiębiorców i jednostek samorządu terytorialnego je organizujących kluczowym pytaniem jest: kiedy kwota wpłacona jako wadium staje się zaliczką podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, czyli kiedy rozpoznać obowiązek podatkowy?
Z definicji wadium jest to określona suma pieniędzy warunkująca dopuszczenie oferenta do aukcji lub przetargu. Wadium ma na celu zabezpieczenie interesów organizatora przetargu. Stanowi gwarancję, że w przetargu biorą udział wyłącznie osoby rzeczywiście zainteresowane, gwarantuje, że oferent przystąpi do umowy. Na etapie wpłaty samego wadium nie jest ono zapłatą za konkretny towar czy usługę.
Zgodnie z ugruntowanym stanowiskiem organów podatkowych (przykład interpretacji DKIS z 22.08.2025 r. sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.692.2025.1.JM) samo otrzymanie wadium nie rodzi obowiązku podatkowego w VAT. Jest to związane m.in. z tym, że wadium może zostać zwrócone, jeśli oferent przegra. W momencie wpływu na konto nie ma definitywnego charakteru. Obowiązek podatkowy powstaje dopiero w momencie rozstrzygnięcia przetargu i wyłonienia nabywcy. Wtedy wadium z zabezpieczenia staje się częścią ceny zbycia – zaliczką za dany towar/usługę. Obowiązek podatkowy w VAT należy zatem rozpoznać zgodnie z art. 19 ust. 8 UoVAT. Potwierdza to również niedawno wydany wyrok NSA, sygn. I FSK 10/23 z 09.01.2026 r.
Podatnicy często błędnie uważają, że dopóki nie dojdzie do finalizacji transakcji (faktycznej sprzedaży) to wadium pozostaje wadium i nie rozpoznają obowiązku podatkowego w VAT. Obowiązek podatkowy wykazują dopiero po dokonaniu sprzedaży.
Przykładowo JST sprzedaje nieruchomość w drodze przetargu, przyjmuje wadium, przeprowadza przetarg, następnie otrzymuje resztę zapłaty, a fakturę wystawia na całkowitą wartość sprzedaży nieruchomości dopiero po przeniesieniu prawa własności, czyli podpisaniu aktu notarialnego. I to jest właśnie błędne podejście, z którym w dalszym ciągu się spotykamy. Otrzymanie całości bądź części zapłaty - w tym przypadku zaliczki jaką staje się wadium po wyłonieniu nabywcy - przed dokonaniem transakcji już rodzi obowiązek podatkowy. Równie częstym błędem jest podejście, że należy rozpoznać obowiązek podatkowy w dacie otrzymania wadium. Jeśli wadium otrzymano w maju a przetarg rozstrzygnięto w czerwcu to obowiązek podatkowy należy rozpoznać w czerwcu, nie w maju. W maju wadium stanowi wadium, dopiero rozstrzygnięcie przetargu i wyłonienie nabywcy zalicza wadium na poczet ceny.
Kolejnym błędnym podejściem jest zaliczanie wadium na poczet ceny, w kontekście rozpoznania obowiązku podatkowego, dopiero w momencie księgowego przeniesienia środków pieniężnych z rachunku bankowego dedykowanego wadium na rachunek bankowy właściwy dla wpłat za sprzedaż nieruchomości. Samo przeksięgowanie środków nie stanowi o zaliczeniu wadium na poczet ceny, jest wyłącznie działaniem księgowym.
Przykład 1
JST w marcu ogłosiła przetarg na sprzedaż nieruchomości, w marcu wpływały wadia w wysokości po 2 000,00 zł. Przetarg rozstrzygnięto 30 marca, cenę zbycia ustalono na 23 000,00 zł, wadium zaliczono na poczet ceny. Podpisanie aktu notarialnego zaplanowano na 20 kwietnia.
JST jest zobowiązana rozpoznać obowiązek podatkowy w VAT w marcu, gdyż wówczas wadium stało się zaliczką – w dacie rozstrzygnięcia przetargu i zaliczenia wadium na poczet ceny. Dla pozostałych 21 000,00 zł obowiązek podatkowy powstanie w dniu podpisania aktu, chyba, że wcześniej nastąpi zapłata pozostałej do zapłaty kwoty.
Przykład 2
JST w maju ogłosiła przetarg na sprzedaż nieruchomości, w maju wpływały wadia w wysokości po 5 000,00 zł. Przetarg rozstrzygnięto 3 czerwca, cenę zbycia ustalono na 53 000,00 zł, wadium zaliczono na poczet ceny. Podpisanie aktu notarialnego oraz otrzymanie całości zapłaty nastąpiło już w lipcu.
JST rozpozna obowiązek podatkowy do wysokości otrzymanego wadium w czerwcu, gdyż wtedy stało się zaliczką. Bez znaczenia jest to, że otrzymała je już w maju – wpłaty dokonywane były jako wadia. Obowiązek podatkowy dla pozostałej części rozpozna w momencie otrzymania reszty zapłaty bądź podpisania aktu w zależności co nastąpi jako pierwsze.
O czym zatem należy pamiętać?
! Otrzymanie wadium nie generuje obowiązku podatkowego w VAT.
! Kluczowa jest data rozstrzygnięcia przetargu, wyłonienie nabywcy i zaliczenie wadium na poczet ceny.
! Rozpoznanie obowiązku podatkowego w prawidłowej wysokości (tylko do wysokości wadium, po podpisaniu aktu, bądź otrzymaniu reszty zapłaty w pozostałej części).
Wiktoria Salwin
Kancelaria Wyrzykowscy
Niniejszy artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani jakiejkolwiek innej formy doradztwa. Wszelkie przedstawione w nim treści wyrażają osobiste poglądy autora oraz jego wiedzę na temat omawianych zagadnień. Autor ani wydawca nie ponoszą odpowiedzialności za ewentualne skutki wynikające z zastosowania się do informacji zawartych w artykule bez konsultacji z odpowiednim specjalistą.
Zadaj pytanie do artykułu