Bezumowne korzystanie z lokalu odnosi się do sytuacji, w której osoba zajmuje nieruchomość (lokal mieszkalny, lokal użytkowy) bez posiadania do tego ważnego tytułu prawnego. Oznacza to, że nie ma żadnej umowy pisemnej czy ustnej (np. najmu, użyczenia), która uprawniałaby do zajmowania danej przestrzeni. Do takiego korzystania najczęściej dochodzi w przypadku wygaśnięcia lub wypowiedzenia umowy najmu lokalu. Właściciel ma prawo do żądania wynagrodzenia za czas, w którym osoba bezumownie korzystała z jego nieruchomości. Wysokość tego wynagrodzenia zazwyczaj odpowiada czynszowi, jaki właściciel mógłby uzyskać, gdyby lokal był wynajmowany na zasadach rynkowych. Powstaje więc pytanie jak udokumentować bezumowne korzystanie z lokalu, czy czynność ta podlega opodatkowaniu podatkiem VAT?
Oczywiście odpowiedź nie jest jednoznaczna. Bezumowne korzystanie z lokalu w niektórych przypadkach podlega opodatkowaniu podatkiem VAT a w niektórych nie.
Kiedy bezumowne korzystanie nie podlega opodatkowaniu?
Bezumowne korzystanie z lokalu nie podlega opodatkowaniu VAT w przypadku, gdy wynajmujący nie wyraża zgody na bezumowne korzystanie i podejmuje kroki prawne w celu odzyskania nieruchomości lub też, gdy nie posiada wiedzy na ten temat. Brak wiedzy o zajmowaniu lokalu czy gruntu wyklucza istnienie stosunku prawnego, który mógłby stanowić podstawę opodatkowania - wówczas nie może się godzić na coś o czym nie wie. Ważne jest rozróżnienie co oznacza brak zgody. Samo roszczenie o zapłatę nie jest równoznaczne z brakiem zgody. Działaniem wyrażającym brak zgody jest wystąpienie na drogę sądową z powództwem o wydanie nieruchomości.
Przykład: JST jest właścicielem zabytkowej kamienicy w centrum miasta. Jeden z lokali mieszkalnych w tej kamienicy był przez wiele lat wynajmowany na podstawie umowy najmu socjalnego. W związku z uporczywym i rażącym naruszaniem regulaminu porządku domowego (m.in. zakłócanie ciszy nocnej, dewastowanie części wspólnych) oraz powstaniem znacznych zaległości czynszowych, JST, po przeprowadzeniu stosownych procedur, wypowiedziała umowę najmu z dniem 31 grudnia 2024 r. Mimo prawomocnego wypowiedzenia umowy, lokator nie opuścił lokalu i nadal go zajmuje od 1 stycznia 2025 roku, nie uiszczając żadnych opłat. Gmina nie zamierza zawierać z nim nowej umowy, 3 stycznia 2025 r. wysłała oficjalne pisemne wezwanie do natychmiastowego opuszczenia i wydania lokalu. W lutym 2025 r. złożyła w sądzie pozew o eksmisję oraz o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości. W trakcie trwającego postępowania sądowego gmina konsekwentnie podtrzymuje swoje stanowisko, że nie godzi się na dalsze bezprawne zajmowanie lokalu i dąży do jego odzyskania, a dochodzone wynagrodzenie jest formą rekompensaty za brak możliwości swobodnego dysponowania swoją nieruchomością. W tym przypadku wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z lokalu nie podlega opodatkowaniu VAT.
Kiedy bezumowne korzystanie należy opodatkować?
Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z lokalu należy uznać za czynność podlegającą opodatkowaniu właściwą stawką VAT w przypadku, gdy właściciel posiada wiedzę o zajmowaniu lokalu i godzi się na ten fakt, przyjmując w zamian wynagrodzenie. Wówczas jest to wynagrodzenie za świadczenie, o którym właściciel ma wiedzę. Ważny jest moment powzięcia wiedzy. Dopiero od momentu, gdy właściciel dowiedział się o bezumownym korzystaniu, można rozważać opodatkowanie VAT, ale tylko w przypadku wyrażenia zgody na takie korzystanie.
Właściwą stawką podatku VAT będzie stawka jaką opodatkowana byłaby usługa najmu tego lokalu. W przypadku bezumownego korzystania z lokalu mieszkalnego zajmowanego w celu mieszkaniowym świadczenie to korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 UoVAT (najem lokalu mieszkalnego w celu mieszkaniowym). W przypadku bezumownego korzystania z lokalu użytkowego właściwą jest 23% stawka VAT.
Obowiązek podatkowy powstaje jak w przypadku świadczenia usługi najmu, tj. w dniu wystawienia faktury, przy czym faktury nie należy wystawiać później niż do dnia upływu terminu płatności. Jeśli faktura nie zostanie wystawiona do dnia upływu terminu płatności to obowiązek podatkowy powstanie w dniu upływu terminu płatności.
Przykład: gmina jest właścicielem lokalu użytkowego na parterze jednego z posiadanych budynków, wynajmuje go Panu Janowi do prowadzenia sklepu spożywczego. Umowa najmu wygasła z dniem 31 marca 2025 r. Pan Jan wystosował prośbę o przedłużenie umowy jeszcze w marcu, jednak gmina zawarła kolejną umowę dopiero w maju 2025 r. na okres od 1 maja 2025 r. do 1 stycznia 2027 r. W kwietniu 2025 r. wystąpiło bezumowne korzystanie z lokalu, o którym gmina posiadała wiedzę i godziła się na taki stan. W związku z powyższym gmina wystawiła fakturę za bezumowne korzystanie z lokalu użytkowego w kwietniu 2025 r. stosując stawkę 23% jak przy najmie tego lokalu.
Wiktoria Salwin
Kancelaria Wyrzykowscy
Niniejszy artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani jakiejkolwiek innej formy doradztwa. Wszelkie przedstawione w nim treści wyrażają osobiste poglądy autora oraz jego wiedzę na temat omawianych zagadnień. Autor ani wydawca nie ponoszą odpowiedzialności za ewentualne skutki wynikające z zastosowania się do informacji zawartych w artykule bez konsultacji z odpowiednim specjalistą.