Kupno i sprzedaż mieszkań z zyskiem, czyli tzw. flipping, to popularny sposób na inwestowanie w nieruchomości. Jednak wiąże się to z wieloma zawiłościami prawnymi, a jedną z budzących najwięcej kontrowersji kwestii jest kwestia podatku VAT. W szczególności czy warunek „ulepszenia” przekraczającego 30% wartości początkowej, który wpływa na definicję „pierwszego zasiedlenia”, ma zastosowanie do wszystkich nieruchomości, niezależnie od ich przeznaczenia?
Przez lata kwestia ta była źródłem niepewności, lecz najnowsze wyroki sądów ostatecznie rozwiały wątpliwości. Zgodnie z nimi, kryterium to odnosi się zarówno do środków trwałych, jak i do towarów handlowych.
Co to jest „pierwsze zasiedlenie” i dlaczego jest kluczowe?
Zgodnie z ustawą o VAT, „pierwsze zasiedlenie” to moment, w którym budynek, budowla lub ich część zostaje oddana do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi. Taka sytuacja ma miejsce po:
-
wybudowaniu nieruchomości,
-
lub jej ulepszeniu, jeżeli koszty ulepszenia stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Jeśli sprzedaż następuje w ramach „pierwszego zasiedlenia” - jest opodatkowana podatkiem VAT, natomiast jeśli sprzedaż następuje przynajmniej 2 lata później, może korzystać ze zwolnienia z podatku VAT. Ta zasada ma kluczowe znaczenie, zwłaszcza dla flipperów, którzy intensywnie modernizują nieruchomości.
Czym różni się „ulepszenie” od „remontu”?
W kontekście podatkowym ważne jest rozróżnienie dwóch pojęć: ulepszenia i remontu.
-
Ulepszenie to prace, które prowadzą do zwiększenia wartości użytkowej nieruchomości. Obejmuje ono przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację. Ulepszenie ma wpływ na wartość początkową nieruchomości i to właśnie ono jest kluczowe w definicji „pierwszego zasiedlenia”. Ulepszenie ma miejsce, gdy wydatki na nie przekraczają 30% wartości początkowej nieruchomości, np. dobudowa piętra, czy zmiana funkcji użytkowej budynku.
-
Remont natomiast ma na celu odtworzenie pierwotnego stanu technicznego i użytkowego. Są to prace, które nie zwiększają wartości początkowej nieruchomości, np. odmalowanie ścian, wymiana podłóg czy instalacji. Remont nie ma wpływu na „pierwsze zasiedlenie”, a co za tym idzie, nie wpływa na możliwość ewentualnego zwolnienia z podatku VAT przy sprzedaży nieruchomości.
Wartość początkowa to co do zasady cena zakupu nieruchomości, jednak w przepisach prawa podatkowego pojęcie to jest definiowane precyzyjnie (np. w ustawie o podatku dochodowym).
Koniec sporów – wyrok NSA rozwiewa wątpliwości
Wiele sporów z organami podatkowymi dotyczyło pytania, czy wspomniana zasada dotyczy jedynie budynków, które stanowią środki trwałe, czy również tych przeznaczonych na sprzedaż, czyli tzw. towarów handlowych.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w wyroku z 17 maja 2022 r. (sygn. akt I SA/Gl 1058/21) uchylił interpretację Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, uznając, że zwolnienie z VAT dotyczyło wszystkich obiektów, niezależnie od tego, czy są to towary handlowe czy środki trwałe. Sąd uznał, że odesłanie do przepisów o podatku dochodowym nie może wykluczać budynków stanowiących towary handlowe z zakresu zwolnienia.
Jednak ostateczne rozstrzygnięcie w tej kwestii przynosi przełomowy wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 3 czerwca 2025 r. (sygn. akt I FSK 505/22). NSA uznał, że pojęcie „ulepszenie” jest tożsame z „przebudową” i odnosi się do wszystkich budynków i ich części, bez wyjątków. Orzeczenie to ma ogromne znaczenie dla flipperów, ponieważ oznacza, że szybka sprzedaż mieszkań, w których koszty przebudowy (ulepszenia) przekroczyły 30% wartości początkowej, podlega opodatkowaniu VAT według właściwej stawki, a nie zwolnieniu z tego podatku.
Zgodność tego stanowiska z prawem unijnym potwierdził już wcześniej Trybunał Sprawiedliwości UE w sprawie C-308/16 (Kozuba Premium Selection sp. z o.o.). TSUE stwierdził, że polskie przepisy są zgodne z unijnymi dyrektywami, jeśli pojęcie „ulepszenia” jest interpretowane jako „przebudowa”, która istotnie zmienia warunki zasiedlenia budynku.
Pozytywne aspekty dla flipperów
Choć konieczność płacenia 8%/23% stawki VAT może wydawać się na pierwszy rzut oka niekorzystna, w rzeczywistości niesie ze sobą istotne korzyści, zwłaszcza dla flipperów dokonujących dużych remontów:
-
Możliwość odliczenia VAT: Płacąc VAT od sprzedaży, firma ma prawo odliczyć VAT od wysokich kosztów poniesionych na przebudowę. To znacząco zwiększa rentowność inwestycji i może zrekompensować opłacony VAT.
-
Przejrzystość przepisów: Jasne zasady zmniejszają ryzyko sporów z administracją podatkową i dają większą pewność co do opodatkowania przyszłych transakcji.
Warto również pamiętać, że oprócz VAT, przychody z flippingu nieruchomości podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych (PIT). W zależności od skali działalności, transakcje te mogą być traktowane jako działalność gospodarcza, a uzyskany dochód opodatkowany w ramach wybranej formy opodatkowania (np. skala podatkowa, podatek liniowy).
Adam Wyrzykowski
Niniejszy artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani jakiejkolwiek innej formy doradztwa. Wszelkie przedstawione w nim treści wyrażają osobiste poglądy autora oraz jego wiedzę na temat omawianych zagadnień. Autor ani wydawca nie ponoszą odpowiedzialności za ewentualne skutki wynikające z zastosowania się do informacji zawartych w artykule bez konsultacji z odpowiednim specjalistą.