Usługi najmu, dzierżawy oraz leasingu stanowią w obrocie gospodarczym usługi o charakterze ciągłym. Ze względu na ich specyfikę, ustawodawca przewidział odrębne zasady określania momentu powstania obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług (VAT). Dla podatników, w tym szczególnie dla jednostek samorządu terytorialnego (JST) czy zarządców nieruchomości, kluczowe jest rozróżnienie pomiędzy standardowym terminem płatności a płatnością w ratach i okresami rozliczeniowymi.
Zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4 lit. b UoVAT obowiązek podatkowy dla usług najmu, dzierżawy, leasingu lub usług o podobnym charakterze powstaje w dniu wystawienia faktury. Z ust. 7 ww. artykułu wynika, że jeśli podatnik nie wystawił faktury, bądź wystawił ją z opóźnieniem, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą upływu terminów wystawienia faktury, a w przypadku, gdy nie określono takiego terminu - z chwilą upływu terminu płatności. Termin wystawienia faktury za najem określa art. 106i ust. 3 pkt 4 UoVAT – fakturę wystawia się nie później niż z upływem terminu płatności. Fakturę za najem, dzierżawę, leasing i inne usługi o podobnym charakterze można wystawić najwcześniej 60 dni przed terminem płatności, chyba że faktura zawiera informację jakiego okresu rozliczeniowego dotyczy to termin ten nie obowiązuje, można wystawić wcześniej, w dowolnym momencie, w rozumieniu art. 106i ust. 7 i 8 UoVAT.
Zatem w przypadku faktury za najem, dzierżawę etc. obowiązek podatkowy w VAT powstaje w momencie wystawienia faktury, jeśli została wystawiona przed upływem terminu płatności. Natomiast w przypadku, gdy faktura nie została jeszcze wystawiona bądź została wystawiona po terminie, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą upływu terminu płatności. Termin płatności czynszu zwyczajowo jest określony w umowie najmu/dzierżawy. Zatem termin płatności jest kluczowym elementem przy prawidłowym rozpoznaniu obowiązku podatkowego dla usług o takim charakterze.
Powstaje pytanie co przy płatnościach ratalnych?
Moment zapłaty pozostaje bez znaczenia. Przykładowo najem odbywa się w kwietniu, zgodnie z umową termin płatności mija 20 maja, wynajmujący wystawił fakturę 10 maja, a najemca zapłacił czynsz 30 kwietnia. Wynajmujący obowiązek podatkowy rozpozna w maju, ponieważ wówczas w terminie wystawił fakturę.
Kolejny przypadek, jeśli najemca opłacił z góry czynsz za 3 miesiące. Przykładowo w styczniu lokator dokonał zapłaty za najem w styczniu, lutym oraz marcu, termin płatności za każdy miesiąc to 20 dzień miesiąca następującego po miesiącu wynajmu. Jak wynajmujący powinien w tym przypadku wystawić fakturę i rozpoznać obowiązek podatkowy? Jeśli wynajmujący wskaże okres rozliczeniowy, którego dotyczy najem to może wystawić w styczniu fakturę za wszystkie 3 miesiące. Może również standardowo wystawiać po jednej fakturze za najem w każdym z miesięcy, zgodnie z ustawowymi terminami na ich wystawienie. Obowiązek podatkowy rozpozna w każdym z przypadków w momencie wystawienia faktury, ponieważ będą wystawiane przed upływem terminu płatności.
Kolejnym przypadkiem są płatności w ratach, jeśli te płatności są określone w umowie. Tutaj mamy do czynienia z różnymi terminami płatności, zatem należy rozpoznać obowiązek podatkowy dla każdej z płatności. Potwierdza to m.in. interpretacja indywidualna z dnia 17 maja 2022 r., sygn. 0112-KDIL1-2.4012.43.2022.2.WP
„Jak wyżej wskazano, w myśl art. 106i ust. 3 pkt 4 ustawy, w przypadku świadczenia usługi dzierżawy, faktury wystawia się nie później niż z upływem terminu płatności.
Z okoliczności sprawy wynika, że zawarte umowy dzierżawy przewidują terminy płatności zaliczek na poczet czynszu. Zatem, skoro strony ustaliły termin płatności zaliczek z tytułu usługi dzierżawy, to - w myśl art. 106i ust. 3 pkt 4 ustawy - Wnioskodawca powinien wystawić fakturę nie później niż z upływem terminu płatności, jednakże zachowaniem zasad, o których mowa w art. 106i ust. 7 i ust. 8 ustawy.
Tym samym, Wnioskodawca zobowiązany jest do wystawienia faktury dokumentującej zaliczkę związaną z usługą dzierżawy z upływem terminu wskazanego w umowie dzierżawy, chociażby zaliczka nie została otrzymana.”
Podsumowując termin płatności jest kluczowy przy rozpoznaniu obowiązku podatkowego w VAT dla usługi najmu. Otrzymanie płatności nie rodzi obowiązku podatkowego, znaczenie mają tylko terminy płatności ustalone pomiędzy stronami.
Wiktoria Salwin
Kancelaria Wyrzykowscy
Niniejszy artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani jakiejkolwiek innej formy doradztwa. Wszelkie przedstawione w nim treści wyrażają osobiste poglądy autora oraz jego wiedzę na temat omawianych zagadnień. Autor ani wydawca nie ponoszą odpowiedzialności za ewentualne skutki wynikające z zastosowania się do informacji zawartych w artykule bez konsultacji z odpowiednim specjalistą.