Przeniesienie prawa własności nieruchomości w zamian za objęcie udziałów w spółce prawa handlowego to spotykana niekiedy w działalności samorządów transakcja. W związku z tym, że polega ona na przeniesieniu prawa do rozporządzania nieruchomością jak właściciel w zamian za wynagrodzenie – udziały w spółce, jest to podlegająca opodatkowaniu VAT dostawa. Dostawa nieruchomości w drodze aportu powinna zostać opodatkowana właściwą dla nieruchomości stawką VAT. Udziały, jakie stanowią wynagrodzenie z perspektywy samorządu oddającego nieruchomość, mają swoją wartość rynkową jak i nominalną.
Jak wskazać podstawę opodatkowania i jak zafakturować dostawę tego rodzaju?
Przed wystawieniem faktury VAT należy określić stawkę VAT dla dostarczanej nieruchomości i podstawę opodatkowania VAT, która na fakturze będzie kwotą netto. Zgodnie z art. 29a ust. 1 i ust. 6 ustawy o VAT podstawą opodatkowania jest wszystko co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, pomniejszone o kwotę należnego podatku VAT. W przypadku objęcia tytułem wynagrodzenia udziałów w spółce podstawą opodatkowania będzie nominalna wartość tychże udziałów, nie zaś wartość rynkowa ( np. interpretacja DKIS z dnia 22 czerwca 2021 r. sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.205.2021.2.SM).
Wystawiając fakturę VAT sprzedaży za nieruchomość oddaną spółce w zamian za udziały, kwotą netto zgodnie z powyższą zasadą będzie wartość nominalna objętych udziałów pomniejszona o kwotę należnego podatku VAT, z czego wynika, że sama wartość nominalna udziałów na fakturze stanowić powinna kwotę brutto.
Gdyby do dostawy nieruchomości doszło w zamian za objęcie udziałów wraz z dopłatą, wtedy kwotą netto na fakturze byłaby wartość udziałów nominalna+ kwota dopłaty pomniejszone o kwotę podatku należnego VAT, co oznacza, że sama wartość nominalna udziałów i kwota dopłaty stanowiłyby na fakturze kwotę brutto.
Milena Załęska
Kancelaria Wyrzykowscy