Doliczenie podatku VAT do ustalonego odszkodowania za wywłaszczenie

Data publikacji: 14-10-2021

Bardzo często jednostki samorządu terytorialnego (JST) mają do czynienia ze szczególną formą dokonania dostawy towaru – przeniesieniem z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie.


Taka sytuacja występuje np. w przypadku budowy/przebudowy drogi krajowej. Wówczas dochodzi do wywłaszczenia nieruchomości należącej do JST na rzecz Skarbu Państwa.


Dokonane w ten sposób przeniesienie prawa własności przez JST jest uznawane za czynność podlegającą opodatkowaniu. Potwierdził to Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 13 czerwca 2018 r. (sprawa C-665/16). Sprawa rozpatrywana przez TSUE dotyczyła przeniesienia prawa własności nieruchomości należącej do miasta na prawach powiatu na rzecz Skarbu Państwa.


W związku z wywłaszczeniem ustalane jest odszkodowanie należne na rzecz dotychczasowego właściciela w trybie administracyjnym. Na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami odszkodowanie ustala starosta w decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości, który jest organem pierwszej instancji właściwym do ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość. Wysokość odszkodowania ustala się po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości, według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu.


Sądy administracyjne niejednokrotnie wypowiadały się kwestii podatku VAT od tak ustalonego odszkodowania. Sądy wskazują, że o wartości rynkowej decydują efekty gry rynkowej kształtowane popytem i podażą, w której uczestniczą zarówno osoby będące, jak i niebędące podatnikami VAT. Ukształtowane na rynku nieruchomości ceny, będące wyznacznikiem obiektywnej ich wartości stanowią wypadkową transakcji dokonywanych przez podmioty należące do obydwu tych grup. Wartość ta nie zwiększa się więc tylko z tego powodu, że konkretny zbywca nieruchomości jest podatnikiem VAT, ale zależy od tego, jaką kwotę może on za daną nieruchomość uzyskać na wolnym rynku. Argument, że w sytuacji sprzedaży nieruchomości należny podatek VAT byłby uwzględniony w cenie, a tym samym obciążał nabywcę, aczkolwiek zgodny z prawdą, nie uprawnia do wnioskowania, że z tego tylko względu obiektywna wartość nieruchomości byłaby wyższa. Taki pogląd wynika z wyroku WSA z dnia 23 maja 2013 r. sygn. akt I SA/Wa 2099/12, który został utrzymany w mocy przed NSA wyrokiem z dnia 17 września 2015 r., sygn. akt I OSK 14/14.


W innym wyroku NSA wskazał, że „Wartość rynkowa nieruchomości, o której mowa w art. 134 ust. 1 u.g.n. musi być rozumiana jednolicie dla wszystkich podmiotów wywłaszczonych, a więc bez względu na obowiązujący niektóre z tych podmiotów podatek VAT. Podatek VAT nie stanowi zatem ustawowo określonej składowej wysokości odszkodowania należnego na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nie jest także czynnikiem wpływającym na wycenę nieruchomości.” (wyrok z dnia 13.02.2018 r., sygn. akt I OSK 802/16).


Sądy administracyjne zgodnie twierdzą, że ustalone odszkodowanie za daną nieruchomość na podstawie wyceny rzeczoznawcy odzwierciedla wartość rynkową nieruchomością, czyli taką którą właściciel mógłby uzyskać na rynku. Dla ustalenia wysokości odszkodowania bez znaczenia pozostaje to, czy przeniesienie prawa własności jest opodatkowane, czy zwolnione od podatku VAT.


Paweł Czaplicki

Kancelaria Wyrzykowscy