Nie zawsze sprzedaż niezabudowanej działki rolnej ma prawo do zwolnienia z opodatkowania VAT. Bardzo ważna jest analiza zapisów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Data publikacji: 25-04-2022

Sprzedając niezabudowaną działkę rolną trzeba uważać, żeby zbyt pochopnie nie zwolnić takiej transakcji z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt. 9 przeznaczonego dla gruntów niezabudowanych, innych niż budowlane. 
Przez tereny inne niż budowlane zgodnie z przepisami ustawy o VAT należy rozumieć, grunty nieprzeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub nieposiadające decyzji o warunkach zabudowy. Oznacza to, że nawet jeżeli na działce nie są posadowione absolutnie żadne budowle i/lub budynki, to trzeba sprawdzić czy jest wydana decyzja o warunkach zabudowy lub czy działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego - MPZP. 
W przypadku kiedy dla działki obowiązuje MPZP kluczowe jest zapoznanie się z nim i z opisem rodzajów przeznaczeń terenów objętych planem. Może bowiem okazać się, że działka ma przeznaczenie rolne, a z opisu tego rodzaju przeznaczenia wynika kategoryczny zakaz zabudowy. Wtedy spokojnie można uznać grunt za inny niż budowlany, ponieważ MPZP nie dopuszcza możliwości zabudowy, w związku z czym dostawa takiego gruntu mogłaby podlegać zwolnieniu z opodatkowania VAT. Może jednak zdarzyć się również tak, że w opisie MPZP dla działek o przeznaczeniu rolnym wskazuje się jednocześnie możliwość zabudowy zagrodowej lub po prostu szereg warunków jakie ma spełnić zabudowa dopuszczona do zrealizowania zgodnie z MPZP na gruntach rolnych. Trzeba bowiem pamiętać, że rolnik może budować swoje domostwo i budynki towarzyszące czy inwentarskie również na gruntach rolnych. Okazuje się, że wykorzystanie działki rolniczo nie zawsze musi polegać wyłączenie na prowadzeniu upraw i nasadzeń, równie dobrze można postawić budynki służące do funkcjonowania gospodarstwa rolnego, a to już wyklucza w kontekście przepisów o VAT uznanie działki za inną niż budowlana i zwolnienie jej sprzedaży z VAT.
Interpretacja indywidualna DKIS z 10.02.2022 r. sygn. 0113-KDIPT1-1.4012.1.2022.2.AK traktuje o możliwości zastosowania zwolnienia z opodatkowania VAT dostawy gruntu rolnego objętego MPZP. „Na działce 3 na dzień jej dostawy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewidywał przeznaczenie częściowo pod użytki zielone i obniżenia terenowe oznaczone na rysunku planu symbolem RZ oraz częściowo pod uprawy rolne oznaczone na rysunku planu symbolem RP. Dla terenów przeznaczonych pod użytki zielone i obniżenia terenowe, oznaczonych na rysunku planu symbolem RZ plan ustala:
1.    Zakaz realizacji nowej zabudowy.
2.    Zakaz lokalizowania poprzecznych przeszkód terenowych i elementów utrudniających spływ powietrza (przewietrzania).
3.    Adaptację i ochronę istniejących zadrzewień i roślinności łęgowej oraz zachowanie istniejącego ukształtowania terenu i krajobrazu.
4.    Plan dopuszcza w niezbędnym zakresie realizację sieci napowietrznych i podziemnych uzbrojenia terenu oraz związanych z nimi urządzeń.
5.    Tereny użytków zielonych traktuje się jako potencjalne tereny zalewowe (obszary zagrożenia powodziowego), w ramach których dopuszcza się realizację zbiorników retencyjnych.
6.    Plan dopuszcza korektę orientacyjnej linii rozgraniczającej na styku z terenami budowlanymi, po wykonaniu badań hydro - geologicznych i sprawdzeniu warunków posadowienia budynków w uzgodnieniu z właściwym regionalnym zarządem gospodarki wodnej.
Dla terenów przeznaczonych pod uprawy rolne, oznaczonych na rysunku planu symbolem RP plan ustala:
1.    Zakaz realizacji nowej zabudowy, niezwiązanej z produkcją rolną.
2.    Adaptację istniejącej rozproszonej zabudowy; plan dopuszcza w ramach istniejącego siedliska wymianę i rozbudowę istniejących obiektów, w tym uzasadnioną potrzebami gospodarstwa rolnego.
3. Plan dopuszcza:
1.    realizację sieci napowietrznych i podziemnych uzbrojenia terenu, w tym lokalnych i przyłączy, obsługujących rozproszoną zabudowę zagrodową, których lokalizacja w ustalonych liniach rozgraniczających dróg nie jest możliwa;
2.    modernizację i przebudowę istniejących sieci i urządzeń;
3.    realizację nowych siedlisk zagrodowych lub uciążliwych ośrodków produkcji rolnej (fermy hodowlane, obory, chlewnie), na najsłabszych glebach w rejonie zainteresowania inwestora, z dojazdem do drogi publicznej;
4.    eksploatację powierzchniową surowców, zgodnie z obowiązującymi przepisami i procedurą (geologiczne rozpoznanie złoża, uzyskanie koncesji na eksploatację, rekultywacja po zakończeniu wydobycia) - na wniosek inwestora;
5.    zalesianie, na wniosek właściciela gruntów gleb najsłabszych, V i VI klasy bonitacji gleb, także na terenach niewyznaczonych na rysunku planu (na rysunku planu wskazuje się rejony proponowanych zalesień);
Zatem możliwość realizacji na ww. działkach sieci napowietrznych, podziemnego uzbrojenia terenu, zbiorników retencyjnych oraz nowych siedlisk zagrodowych lub uciążliwych ośrodków produkcji rolnej (fermy hodowlane, obory, chlewnie) powoduje, że działki te stanowią teren przeznaczony pod zabudowę. realizację stawów i oczek wodnych. Tym samym, dostawa działek nr 1, nr 2 oraz nr 3 na rzecz Skarbu Państwa w zamian za odszkodowanie, jako przeznaczonych pod zabudowę, nie korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, lecz podlega opodatkowaniu stawką podstawową, stosownie do przepisów art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług.”

 Bardzo ważne przed ustaleniem opodatkowania dostawy gruntu rolnego z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego przestudiowanie opisu przeznaczenia rolnego gruntu, nie zawsze bowiem stanowi ono braku możliwości budowania na takim gruncie.
 


Milena Załęska
Kancelaria Wyrzykowscy