Zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości wywłaszczonej pod drogę

Data publikacji: 06-07-2021

Jaką stawką VAT opodatkować dostawę nieruchomości wydaną za odszkodowaniem w ramach decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej? Czy w związku z wydaniem decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej wydanie takiej nieruchomości podlega opodatkowaniu 23% stawką VAT, gdyż decyzja ta przesądza o budowlanym charakterze nieruchomości, czy jednak wydanie decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pozostaje bez wpływu na przeznaczenie nieruchomości w momencie dokonywania sprzedaży i dostawa podlega zwolnieniu od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT?

Analizie poddane zostanie zastosowanie zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT – a więc przypadek gdy wydana nieruchomość jest nieruchomością niezabudowaną, nie jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz nie została objęta decyzją o warunkach zabudowy, o której mowa w przepisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

14 czerwca 2013 roku Minister Finansów wydał interpretację ogólną (sygn. PT10/033/12/207/WLI/13/RD58639), w której wskazał, iż „od dnia 1 kwietnia 2013 r. w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT wprowadzono definicję terenu budowlanego. Zgodnie z tą definicją przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Od dnia 1 kwietnia 2013 r. obowiązuje również nowe brzmienie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT przewidujące zwolnienie od podatku w przypadku dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Tym samym od dnia 1 kwietnia 2013 r. w związku z wprowadzeniem do ustawy o VAT definicji terenu budowlanego dla potrzeb prawidłowej klasyfikacji gruntów celem zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 tej ustawy, w sytuacji gdy brak jest planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, nie należy już kierować się danymi zawartymi w ewidencji gruntów i budynków, które były, zgodnie z wykładnią zaprezentowaną w wyroku z dnia 17 stycznia 2011 r., istotne w stanie prawnym obowiązującym do dnia 31 marca 2013 r. W konsekwencji dostawa terenu niezabudowanego, nieobjętego planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podlega zwolnieniu z podatku od towarów i usług”.

Z dniem 1 kwietnia 2013 r. w ustawie o VAT doprecyzowano jak należy kwalifikować grunt budowlany – przeznaczenie gruntu pod zabudowę może nastąpić, zgodnie z ustawą, na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego bądź decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego. Tak wynika również z ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 r. poz. 741 ze zm., dalej: ustawa o PiZP). W art. 4 wskazano, iż ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Minister doprecyzował zatem, iż żadne inne dokumenty niż te wskazane wprost w ustawie o VAT nie mogą stanowić o przeznaczeniu pod zabudowę.

Jak wynika z wstępu do ustawy o PiZP określa ona:
1) zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej,
2) zakres i sposoby postępowania w sprawach przeznaczania terenów na określone cele oraz ustalania zasad ich zagospodarowania i zabudowy.

Natomiast w ustawie z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych wskazano, że w sprawach dotyczących zezwolenia na realizację inwestycji drogowej nie stosuje się przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 11i). Ustawa ta określa zasady i warunki przygotowania inwestycji w zakresie dróg publicznych w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych.

Wątpliwość sprowadza się do tego czy decyzja o inwestycji drogowej jest jedną z decyzji, która stanowi o przeznaczeniu pod zabudowę, a także czy przeznaczenie nieruchomości zmienia się przed wywłaszczeniem, w tym samym momencie czy już po jego dokonaniu.

Należy stwierdzić, że zmiana przeznaczenia nieruchomości pod zabudowę następuje dopiero w momencie dostawy danej nieruchomości, gdyby nie decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nie doszłoby w ogóle do dostawy. 

W tym tonie wypowiedział się również Minister Finansów w odpowiedzi na interpelację poselską nr 28039: „Zgodnie z powyższym wywłaszczenie gruntów, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, gdy grunty te są dostarczane przez podatnika (wywłaszczonego) działającego w takim charakterze. Jednocześnie odszkodowanie, które otrzyma podatnik, będzie stanowić wynagrodzenie z tytułu podlegającej opodatkowaniu VAT dostawy gruntu. (…) Zgodnie z powyższym zmiana przeznaczenia wywłaszczanych nieruchomości z rolnych na przeznaczone pod zabudowę odbywa się w tym samym momencie, w którym te nieruchomości stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego. Zmiana ta nie wystąpiłaby gdyby nie doszło do czynności wywłaszczenia. Nie znajdowałoby zatem uzasadnienia stwierdzenie, iż najpierw dokonano zmiany przeznaczenia nieruchomości, a następnie dokonano ich dostawy (wywłaszczenia) – już jako terenów budowlanych. W związku z powyższym wywłaszczana nieruchomość rolna powinna, w mojej ocenie, zostać opodatkowana na zasadach właściwych dla nieruchomości rolnej”.

W związku z powyższym dostawa nieruchomości niezabudowanej, która nie jest przeznaczona pod zabudowę zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz decyzją o warunkach zabudowy (lokalizacji inwestycji celu publicznego), a która objęta jest decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej powinna podlegać zwolnieniu od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9.

Rekomendowane jednak byłoby wystąpienie z wnioskiem o interpretację indywidualną w tym zakresie, tak aby posiadać pewność co do zastosowanego zwolnienia i w przyszłości nie narażać się na spór z organem podatkowym. Przypominamy, że organ może nie wydać interpretacji indywidualnej na Państwa wniosek, wyda natomiast wówczas postanowienie o zastosowaniu interpretacji ogólnej, o której mowa wyżej – czyli zgodzi się z możliwością zastosowania zwolnienia.

Martyna Archacka
Kancelaria Wyrzykowscy