Ustawa o podatku od towarów i usług przewiduje cztery podstawy prawne zwolnienia dla sprzedaży nieruchomości. Ten artykuł poświęcony jest zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2) ustawy o podatku od towarów i usług.
Zgodnie z jego treścią zwalnia się dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Jest to zatem przepis odnoszący się nie tylko do nieruchomości, ale ogólnie do towarów. Z racji tego, że w myśl przepisów o podatku VAT nieruchomość również jest towarem, można stosować to zwolnienie również do nieruchomości.
W świetle tego przepisu zwolnienie ma zastosowanie gdy spełnione są dwa warunki. Pierwszy z nich to wykorzystywanie towaru na cele działalności zwolnionej od podatku. Drugi warunek to brak prawa do odliczenia z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia. Zatem zwolnienie znajdzie zastosowanie jeżeli w związku z przeznaczeniem nieruchomości na cele działalności zwolnionej podatnik nie miał prawa do odliczenia.
Można w tym miejscu zastanowić się nad tym, dlaczego wprowadzono warunek braku prawa do odliczenia, skoro pierwszy warunek to wykorzystywanie towaru wyłącznie na cele działalności zwolnionej, a jak wiadomo, nabycie w takim celu nie daje prawa do odliczenia. Zgodnie z orzeczeniami sądów administracyjnych o prawie do odliczenia można mówić wyłącznie w przypadku, gdy nabycie było opodatkowane podatkiem VAT. Chodzi zatem o brak prawa do odliczenia na podstawie przepisów prawa, nie zaś dlatego że nie wystąpił podatek VAT przy nabyciu. W przypadku gdy nabycie nieruchomości nie było opodatkowane (nie został doliczony podatek VAT do ceny) to zwolnienie przy sprzedaży tej nieruchomości, na podstawie omawianego przepisu, nie będzie miało zastosowania. Tak wskazano w wyroku WSA w Warszawie z 17.02.2021 r., III SA/Wa 883/20: „Tym samym słuszny jest pogląd organu interpretacyjnego o braku podstaw do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., z uwagi na brak wystąpienia przy zakupie nieruchomości podatku naliczonego. Zakupu tego dokonano bowiem od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej. Innymi słowy transakcja nabycia nieruchomości w ogóle nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (nie była nim objęta), a zatem przy jej nabyciu podatek ten nie wystąpił.”
Jeżeli zatem podatnik nabył lokal użytkowy z przeznaczeniem wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT i wyłącznie do takiej działalności wykorzystywał ten lokal, a także przy nabyciu nie miał prawa do odliczenia, to sprzedaż tego lokalu może korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług.
Paweł Czaplicki
Kancelaria Wyrzykowscy