Sprzedaż terenu niezabudowanego może skorzystać ze stawki zwolnionej podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 9 ustawy z dnia z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, Dz.U. z 2017 r., poz. 1221 t.j.), dalej: ustawa o VAT, w brzmieniu: „zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane”.
W związku z powyższym należy postawić pytania: Co właściwie oznacza to sformułowanie? Czym jest „teren niezabudowany” oraz co właściwie oznacza „teren inny niż budowlany”?
Po pierwsze warto odnaleźć definicje terminów zawartych w artykule, tj. „teren budowlany” oraz „teren niezabudowany”. Ten pierwszy ma swoje wyjaśnienie w ustawie o VAT w art. 2 ust. 33. Wynika z niego, że za tereny budowalne uznaje się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ustalenie statusu terenu budowlanego jest bardzo jasno sprecyzowane. Jednak jest to tylko jeden z dwóch warunków jakie należy spełnić, zanim podejmie się decyzję o zwolnieniu sprzedaży terenu z podatku VAT.
Ustalenie statusu terenu niezabudowanego jest dużo bardziej skomplikowane, między innymi dlatego, że polskie prawo w ogóle nie definiuje tego terminu. Wobec tego, zgodnie z zasadami wykładni językowej, wypada wywodzić, że teren niezabudowany to taki, na którym nie stają żadne budynki, ani budowle w rozumieniu odpowiednich przepisów. Z pomocą przychodzi ustawa prawo budowlane, gdzie w art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, Dz. U. z 2017 r., poz. 1332 t.j., dalej: u.p.b., budynek zdefiniowany jest jako „taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach”.
Natomiast budowla to wg art.3 ust. 3 u.p.b.: „każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową”.
Wymieniony, w powyższej definicji budowli, obiekt liniowy to z kolei: „obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable w niej zainstalowane nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego”.
Na końcu warto też dowiedzieć się, że obiektami małej architektury, które nie mają wpływu na uznanie działki za zabudowaną są niewielkie obiekty kultu religijnego, tj: kapliczki, krzyże przydrożne, figury oraz posągi, wodotryski i inne obiekty architektury ogrodowej, a także obiekty użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku, jak: piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki.
Podsumowując te definicje i odnosząc je do art. 43 ust. 9 ustawy o VAT, jeżeli działka podlegając zbyciu nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego, nie ma dla niej wydanej decyzji o zabudowie, a równocześnie na tej działce nie znajdują się żadne budynki lub sieci przesyłowe, słupy albo tablice reklamowe, słupy energetyczne, kanalizacja itp. to można zastosować zwolnienie od podatku VAT.
Rzeczywistość bywa jednak bardzo złożona i mimo tak obszernych definicji budynku oraz budowli trudno jest określić charakter działki przeznaczonej do sprzedaży ze względu na np. przynależność obiektów znajdujących się na rzeczonej działce do przedsiębiorstw, występowanie na działce tylko części budynku itp. Ekonomiczny charakter transakcji sprzedaży również może skomplikować rozstrzygnięcie o zwolnieniu. Takie przypadki i wątpliwości wymagają niekiedy dokładnego wyjaśnienia oraz indywidulanego podejścia.
Milena Karaśkiewicz
Asystent doradcy podatkowego