Opodatkowanie nieruchomości komercyjnych – czy możliwa jest jako sprzedaż nieruchomości w formie zorganizowanego przedsiębiorstwa bez VAT?

Rynek nieruchomości dziś bardzo kusi inwestorów ponieważ jest na nim coraz to więcej możliwości i okazji do wykorzystania. Nisko oprocentowane lokaty skłaniają inwestorów do poszukiwania innych sposobów lokowania oszczędności. Jak wynika z powszechnej opinii rynek nieruchomości większość osób uważa za bezpieczny. Jednak jak to bywa nie ma inwestycji bez ryzyka. Dziś nieruchomości to nie tylko najem długoterminowy. Obecnie coraz popularniejsze staje się najem krótko terminowy, najem na pokoje, podnajem, flipy, czy deweloperka. Inwestowanie w nieruchomości to też lokale użytkowe, biura, hotele, magazyny, ziemia. Każdy z tych obszarów ma swoją specyfikę, a co za tym idzie wiąże się z innym ryzykiem.

Za rozwijającym się rynkiem nieruchomości i formami inwestowania idą w parze również podatki. 11 grudnia 2018 r. Ministerstwo Finansów wydało objaśnienie podatkowe dotyczące opodatkowania VAT transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych.

Czy nieruchomości komercyjne, które generują periodyczne przychody na rzecz właściciela w przeważającej mierze wynikające z umów najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze. Czy sprzedaż takich nieruchomości może być zakwalifikowana jako zbycie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części jako czynność niepodlegająca VAT? Temat jest bardzo ciekawy i warto się z nim zapoznać.

Zgodnie z ustawą o VAT dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi podstawę opodatkowaniu podatkiem VAT. Jeśli jednak uznamy, że dana nieruchomość jest sklasyfikowana jako dostawa przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części wówczas nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Decydujące znaczenie jest tu w kwestii uznania za przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część. Co trzeba zrobić aby to wykazać?

Muszą wystąpić między innymi takie okoliczności jak:

- zamiar kontynowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę za pomocą składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz czy faktycznie taką działalność można kontynuować.

Powyższą ocenę konieczne jest aby przeprowadzić przed dokonaniem jakiejkolwiek transakcji. Jest to niezwykle ważne ponieważ w momencie zakupu przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części na nabywcę przechodzą prawa i obowiązki wynikające chociażby z umów najmu czy dzierżawy jak też obowiązki wynikające z administrowania budynkiem czy lokalem.

Podsumowując aby uznać obrót nieruchomością komercyjną jako dostawę przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części i nie podlegać pod VAT na moment transakcji musimy spełnić warunek umożlwiający kontynuowanie działalności prowadzonej przez zbywcę. Nabywca natomiast musi mieć zamiar kontynuować działalność w dotychczasowym zakresie za pomocą nabytych składników majątkowych będących przedmiotem transakcji.