Gmina ma zamiar sprzedać nieruchomość nieobjętą miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i bez warunków zabudowy, na której znajduje się budynek lub fragment budynku nienależącego do Gminy, np. fragment budynku z sąsiedniej nieruchomości lub budynki wzniesione przez dzierżawcę. Co stanowi przedmiot dostawy i jak opodatkować taką dostawę?
Opodatkowaniu podatkiem VAT podlega dostawa towarów, czyli przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W związku z tym, że Gmina nie jest właścicielem zabudowań posadowionych na sprzedawanym gruncie i nie dysponuje nimi jak właściciel transakcji dostawie opodatkowanej VAT może podlegać wyłącznie dostawa gruntu, bez włączonej wartości budynków.
Skoro zatem dochodzi do dostawy samego gruntu, czy można uznać, że mamy do czynienia z dostawą gruntu niezabudowanego? To ważne pytanie, ponieważ dostawa gruntów niezabudowanych, innych niż budowlane jest zwolniona z opodatkowania VAT. W tej kwestii organy podatkowe zgodnie twierdzą, że chociaż w sensie ekonomicznym dochodzi o sprzedaży wyłącznie gruntu, to nie można potraktować go jako grunt niezabudowany. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 4 września 2018 r., sygn. akt I FSK 1274/16, wskazał: „Reasumując, stwierdzić należy, że w przypadku sprzedaży dzierżawcy dzierżawionego gruntu, z posadowionym na nim budynkiem, na rzecz którego poczynił on samodzielne nakłady, dające mu możliwość rozporządzania nim jak właściciel, art. 7 ust. 1 i art. 29 ust. 5 u.p.t.u. (w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2013 r.) oraz art. 43 ust. 1 pkt 9 w związku z art. 2 pkt 33 u.p.t.u. (w brzmieniu obowiązującym od 1 kwietnia 2013 r.) rozumieć należy w ten sposób, że przedmiotem dostawy jest jedynie grunt, mający charakter terenu budowlanego, co oznacza opodatkowanie takiej dostawy stawką podstawową.” Takie samo stanowisko prezentowane jest w interpretacjach DKIS: „W konsekwencji powyższego w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy jest grunt, na którym usytuowana jest część budynku znajdującego się na odrębnej (sąsiedniej) działce - w świetle ustawy o podatku od towarów i usług - nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania częścią tego budynku jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem przedmiotem dostawy może być tylko grunt. W tym przypadku faktem pozostaje jednak to, że przedmiotem dostawy będzie grunt, którego nie można już uznać za teren niezabudowany w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Skoro na działce będącej przedmiotem zamiany znajduje się fragment budynku, to nie ma podstaw do przyjęcia, że dokonując zamiany tego gruntu dokonuje się dostawy gruntu niezabudowanego. Tym samym w rozpatrywanej sprawie nie może mieć miejsca zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.” – interpretacja indywidualna z 05.04.2017 r. sygn. 2461-IBPP3.4512.184.2017.1.MW
Zatem sytuacja, w której na gruncie niezabudowanym Gminy ktoś postawi budynek lub jego część powoduje, że przedmiotem dostawy jest wyłącznie grunt , a Gmina nie może tej sprzedaży zwolnić z opodatkowania VAT jak dostawy gruntu niezabudowanego, ani również nie ma prawa do zwolnienia z opodatkowania przeznaczonego dla dostawy gruntu z budynkiem.
Milena Załęska
Kancelaria Wyrzykowscy