Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (DKIS) wydał 16 kwietnia 2024 r. interpretację indywidualną w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży prawa własności dotychczasowemu użytkownikowi wieczystemu.
Sprawa dotyczyła miasta na prawach powiatu, będącego czynnym podatnikiem VAT. Miasto dokonywało sprzedaży prawa własności gruntów należących do Skarbu Państwa na rzecz dotychczasowych użytkowników wieczystych na podstawie umowy sprzedaży zawieranej w formie aktu notarialnego. Każdorazowo sprzedaż prawa własności gruntu następuje w trybie bezprzetargowym na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Co również istotne, sprzedaż prawa własności dotyczyła gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste przed 1 maja 2004 r.
DKIS zwrócił uwagę, że sprzedaż towaru na gruncie VAT to przeniesienie prawa do rozporządzania nim jak właściciel. W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem na rzecz użytkownika wieczystego, co sprawia, że może on rozporządzać nim jak właściciel. Użytkownik wieczysty jest właścicielem budynków i urządzeń znajdujących się na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do gmin bądź ich związków, które sam wzniósł albo nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.
Zgodnie z interpretacją oddanie w użytkowanie wieczyste gruntu jest czynnością odpłatną (należne są pierwsza opłata i opłaty roczne), przy czym ustanowienie prawa użytkowania wieczystego gruntu przed 1 maja 2004 r. nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż na podstawie obowiązującej przed tym dniem ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym grunt nie był towarem i ustanowienie prawa jego użytkowania wieczystego nie stanowiło dostawy towarów. Dopiero z chwilą wejścia w życie ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, zmieniła się definicja towaru oraz zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji, od 1 maja 2004 r. ustanowienie prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Analiza stanu faktycznego i przepisów doprowadziła organ podatkowy do wniosku, że skoro prawo użytkowania wieczystego w odniesieniu do nieruchomości ustanowiono przed 1 maja 2004 r., a więc przed wprowadzeniem przepisów, którymi ustawodawca objął te czynności opodatkowaniem, to nie podlegały one opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, niemniej jednak nastąpiło przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W odniesieniu do nieruchomości, o których mowa we wniosku, użytkownicy wieczyści otrzymali już prawo do faktycznego dysponowania tymi nieruchomościami, jak gdyby byli ich właścicielami, z chwilą ustanowienia prawa użytkowania wieczystego.
W tych okolicznościach organ stwierdził, że sprzedaż prawa własności nieruchomości gruntowej na rzecz użytkownika wieczystego nie może być traktowana jako ponowna dostawa tej samej nieruchomości. Sprzedaż prawa własności gruntu na rzecz dotychczasowego, obecnego użytkownika wieczystego nie stanowi dostawy towarów podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów usług.
Analiza tej interpretacji potwierdza dotychczasowe stanowisko DKIS. Warto zwrócić uwagę, że ten stan faktyczny dotyczył sprzedaży prawa własności dotychczasowemu użytkownikowi wieczystemu na podstawie przepisów o gospodarce nieruchomościami. W ten sposób doszło w istocie do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Dla oceny skutków podatkowych w podatku VAT istotna jest forma tego przekształcenia. W stosunku do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności na podstawie ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, DKIS wydał interpretację ogólną z dnia 22 grudnia 2021 r., PT1.8101.2.2021. Przekształcenie dokonane na podstawie tej ustawy w ocenie DKIS stanowi odpłatną dostawę towarów jako przeniesienie prawa własności z mocy prawa, czyli odrębną od oddania gruntu w użytkowanie wieczyste, czynnością podlegającą opodatkowaniu.
Paweł Czaplicki
Kancelaria Wyrzykowscy