Zniesienie współwłasności nieruchomości a opodatkowanie podatkiem VAT, na podstawie interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS.

Data publikacji: 18-04-2024

W treści interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora KIS w dniu 26.03.2024 r., sygn. 0112-KDIL1-1.4012.76.2024.1.DS przedstawiono następujący stan faktyczny:

Gminie przysługuje udział ½ w nieruchomości stanowiącej działkę o powierzchni 0,2705 ha. Pozostałymi współwłaścicielami są osoby fizyczne – małżeństwo, któremu w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej przysługuje udział ¼ oraz inna osoba fizyczna z udziałem ¼.

Gmina zawarła z pozostałymi współwłaścicielami porozumienie, na podstawie którego ww. podmioty dokonają zniesienia współwłasności nieruchomości. W jego treści wskazano, że działka w przeważającej części jest przeznaczona pod teren drogi publicznej dojazdowej, ponadto w części marginalnej na cele zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz pod teren usług sportu i rekreacji. Gmina oświadczyła, że dokona z urzędu podziału nieruchomości w celu wydzielenia z działki działki gruntu o powierzchni ok. 200 m2. Wszyscy współwłaściciele oświadczyli, iż po dokonaniu ww. podziału geodezyjnego dokonają częściowego zniesienia współwłasności nieruchomości poprzez:

  1. przyznanie pozostałym współwłaścicielom (osobom fizycznym) współwłasności działki o powierzchni ok. 200 m2,
  2. przyznanie Gminie prawa własności działki o powierzchni ok. 2500 m2.

Jednomyślnie przyjęto, iż ww. zniesienie współwłasności nastąpi bez obowiązku dokonania spłat i dopłat, a Gmina poniesie koszty zawarcia podziału nieruchomości, dokumentów geodezyjnych, aktu notarialnego oraz opłat sądowych.

Należy wspomnieć, iż podział nieruchomości ma służyć uregulowaniu stanu prawnego części tej nieruchomości oraz umożliwić Gminie realizację celu publicznego związanego z tą nieruchomością.

W nawiązaniu do ww. stanu faktycznego Gmina zadała pytanie: Czy w związku z częściowym zniesieniem współwłasności nieruchomości, które zostanie dokonane w okolicznościach przedstawionych w opisie zdarzenia przyszłego, po stronie Gminy wystąpi czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Nadmienia się, iż co do zasady – opodatkowaniu podatkiem VAT podlega odpłatna dostawa towarów (przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel), a także przekazanie lub zużycie towarów oraz wszelkie inne darowizny. Jednakże pod pewnymi warunkami:

  1. podatnikowi musi przysługiwać prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;

  2. jest ona wykonywana przez podmiot działający w charakterze podatnika.

Co należy jednak rozumieć przez sformułowanie „współwłasność”? Nie jest to instytucja samodzielna, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej/nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się przepisy odnoszące się do własności.

Dyrektor KIS wskazał, iż „Zasadą jest, że zniesienie współwłasności powinno nastąpić przede wszystkim przez podział fizyczny rzeczy wspólnej. Podział rzeczy wspólnej prowadzi do zniesienia współwłasności. Jest bowiem oczywiste, że w wyniku podziału powstają nowe przedmioty własności – samoistne, odrębne rzeczy, wydzielone z większej rzeczy macierzystej (poprzednio wspólnej). Przypadają zaś one na wyłączną własność poszczególnym współwłaścicielom. Tym samym wygasa współwłasność macierzystej rzeczy wspólnej.

W wyniku umowy zniesienia współwłasności następuje podział rzeczy wspólnej, który prowadzi do likwidacji stosunku współwłasności poprzez unicestwienie bytu prawnego dotychczasowej rzeczy wspólnej (jako przedmiotu współwłasności), wyodrębnienie (powstanie) z rzeczy macierzystej nowych rzeczy oraz ich nabycie na wyłączną własność przez poszczególnych współwłaścicieli. Gdy czynność ta ma charakter umowny (wolicjonalny) pomiędzy współwłaścicielami, w ujęciu ustawy ma charakter rozporządzenia rzeczą wspólną (towarem) przez współwłaścicieli w taki sposób, który umożliwia jej podział prowadzący do uzyskania przez każdego z nich wyłącznego prawa własności do nowego towaru. Należy jednak przy tym uwzględnić, że jeżeli czynności tej nie towarzyszy dopłata pieniężna, mająca na celu wyrównanie wartości poszczególnych udziałów, nie ma ona charakteru odpłatnego, w tym też na gruncie ustawy. Wydzielone bowiem (bez dopłaty) w wyniku zniesienia współwłasności nowe rzeczy swoją wartością powinny odpowiadać wielkości poszczególnych udziałów, co oznacza, że żaden ze współwłaścicieli nie uzyskuje w wyniku tej czynności przysporzenia majątkowego (ekonomicznego), a jedynie prawo umożliwiające mu dysponowanie nowym towarem jak właściciel”.

UWAGA!!! Umowne zniesienie współwłasności, polegające na podziale rzeczy wspólnej, stanowi dostawę towaru w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT – jeżeli czynność ta ma charakter odpłatny, wyrażający się zastosowaniem dopłaty pieniężnej (odpłatność wyznacza wielkość poczynionej dopłaty). Oznacza to, iż w tym przypadku podlega ono opodatkowaniem podatkiem VAT.

Umowy zniesienia współwłasności rzeczy przez fizyczny jej podział nie można jednak utożsamiać z czynnościami zamiany udziałów w rzeczy, czy ich sprzedaży. W związku z powyższym, jeżeli nie ma ona charakteru odpłatnego, nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Reasumując, nieodpłatne zniesienie współwłasności rzeczy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż czynność ta nie ma charakteru odpłatnego. Stanowi wyłącznie zmianę formy prawnej tytułu przypadającego do nieruchomości – nastąpi jedynie nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, tj. zmiana współwłasności na własność części nieruchomości.

Olga Grabowska
Kancelaria Wyrzykowscy

Zobacz także