Czy sprzedaż prawa użytkowania wieczystego na podstawie ustawy z 26 maja 2003 r. podlega opodatkowaniu VAT? – z takim pytaniem we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej do DKIS zwrócił się powiat.
Do powiatu (czynnego podatnika VAT) wpłynął wniosek o wykup prawa użytkowania wieczystego (użytkownikiem wieczystym jest osoba fizyczna). Prawo to ustanowione zostało przed kwietniem 2004 r. Powiat nie traktuje otrzymywanych opłat jako wynagrodzenia za czynności opodatkowane VAT, ze względu na okres, w którym ustanowiono to prawo. Wykup ma odbyć się w trybie ustawy z 26 maja 2023 r. * o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. 2023 r. poz. 1463) – ustawa ta zmieniła treść ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami Dz. U. 2023 r. poz. 344 ze zm., a celem zmian było umożliwienie kolejnej grupie podmiotów wykupienia na własność gruntów, czyli przekształcenie prawa ich użytkowania we własność.
Zgodnie z obecną definicją dostawy towarów, uznaje się za nią oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste oraz zbycie prawa użytkowania wieczystego (art. 7 ust. 1 pkt 6-7 UoVAT). Przy czym ustanowienie prawa użytkowania wieczystego przed 1 maja 2004 r. nie podlegało opodatkowaniu VAT, gdyż na podstawie ówcześnie obowiązującej ustawy (Dz. U. z 1993 r. nr 11 poz. 50 ze zm.) grunt nie był towarem, ustanowienie prawa użytkowania wieczystego również nie było traktowane jako towar. Zmiana nastąpiła z dniem wejścia w życie ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, czyli od 1 maja 2004 r.
Zatem już w momencie oddania gruntu w użytkowanie wieczyste dochodzi do przeniesienia władztwa nad gruntem na rzecz użytkownika wieczystego, przez co rozporządza on gruntem jak właściciel – może swobodnie z niego korzystać, czerpać z niego pożytki czy też przenieść władztwo nad nim na inny podmiot (sprzedaż).
Kluczowe są w tym przypadku następujące aspekty:
- moment ustanowienia prawa użytkowania wieczystego,
- wykup na wniosek użytkownika wieczystego w trybie ustawy o gospodarce nieruchomościami – a nie przekształcenie z mocy prawa (ustawa z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów Dz. U. 2023 poz. 904 ze zm. – w tym przypadku zasady opodatkowania VAT są inne).
Powtórzyć należy za organem wydającym interpretację indywidualną, że w tej sytuacji „sprzedaż nieruchomości wieczystemu użytkownikowi w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, będąca w istocie przekształceniem prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, będzie stanowiła jedynie zmianę tytułu prawnego do nieruchomości, nie będzie wpływać natomiast na „władztwo rzeczy”, które użytkownik ten uzyskał już w momencie objęcia prawa użytkowania wieczystego i nie będzie mogła być traktowana jako sprzedaż tego samego towaru. Należy podkreślić, że czynność przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu będącego wcześniej przedmiotem użytkowania wieczystego, dla którego prawo to ustanowiono do 30 kwietnia 2004 r., nie będzie podlegała opodatkowaniu jako ponowna dostawa towarów, ani żadna inna czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT. Zatem sprzedaż nieruchomości na rzecz aktualnego użytkownika wieczystego nie może być traktowana jako ponowna dostawa tej samej nieruchomości, bowiem nie została spełniona dyspozycja art. 7 ust. 1 ustawy, tj. w opisanej transakcji nie dojdzie do przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W świetle przepisów art. 7 ust. 1 pkt 6 i pkt 7 ustawy doszło już do dostawy tej nieruchomości na rzecz obecnego wieczystego użytkownika. (…) Podsumowując, sprzedaż nieruchomości, o której mowa we wniosku, na rzecz aktualnego użytkownika wieczystego – w związku z tym, że ustanowienie prawa użytkowania wieczystego nastąpiło przed 2004 r. – nie będzie stanowiła dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy i nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług” – interpretacja indywidualna 0112-KDIL3.4012.617.2023.2.MC z 20 grudnia 2023 r.
W związku z czym, skoro użytkowanie wieczyste ustanowiono przez 1 maja 2004 r., a przekształcenie następuje na wniosek użytkownika wieczystego, w trybie ustawy o gospodarce nieruchomościami, to sprzedaż ta nie podlega opodatkowaniu VAT.
Martyna Archacka
Kancelaria Wyrzykowscy