Zamierzasz dokonać rozbiórki budynku znajdującego się na nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży? Czy wiesz co oznacza „zamiar rozbiórki” dla potrzeb ustalenia stawki VAT dla sprzedawanej nieruchomości w opinii organu podatkowego? Przeanalizujmy znaczenie „zamiaru rozbiórki” na przykładzie interpretacji indywidualnej wydanej 11 grudnia 2023 r.
Podatnik zadał organowi 2 pytania:
-
Czy planowana sprzedaż całości Działki w przedstawionym stanie faktycznym powinna zostać opodatkowana podatkiem VAT jako dostawa niezabudowanego gruntu, stanowiącego teren przeznaczony pod zabudowę?
-
W przypadku negatywnego rozpoznania stanowiska w zakresie pytania nr 1, czy należy wyodrębnić część Działki, na której znajduje się Budynek i budynek gospodarczy przeznaczone do rozbiórki i czy wtedy sprzedaż tej części działki jako dostawa Budynku i budynku gospodarczego wraz z gruntem korzystać będzie ze zwolnienia z podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10) ustawy VAT?
Podatnik przedstawił następujący opis zdarzenia przyszłego:
Podatnik prowadzący działalność w branży deweloperskiej (co nie jest istotna w sprawie) w latach 2012-2022 nabywał sąsiadujące ze sobą działki, w celu realizacji inwestycji deweloperskiej. Nabył w ten sposób 9 działek:
-
działka nr 1 – niezabudowana, objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako MW.1 tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej;
-
działka nr 2 – niezabudowana, objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako MW.1 tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej;
-
działki nr 3 i 4 – niezabudowane, objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego w części jako MW.1 tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, w pozostałej części jako MW/U1 tereny zabudowy mieszkaniowo-usługowej;
-
działka nr 5 – niezabudowana, objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako MW.1 tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej;
-
działki nr 6 i 7 – niezabudowane, objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego w części jako MW.1 tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, w pozostałej części jako MW/U1 tereny zabudowy mieszkaniowo-usługowej;
-
działka nr 8 – zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym i przynależącym do niego budynkiem gospodarczym, wraz z działką nr 9 obie działki są ogrodzone kamiennym murem, objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako MW/MWn.1 tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i jednorodzinnej istniejącej;
-
działka nr 9 – niezabudowana, wraz z działką nr 8 obie działki są ogrodzone kamiennym murem objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako MW/MWn.1 tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i jednorodzinnej istniejącej.
Następnie dokonał połączenia części z nich w jedną Nieruchomość A. Połączono działkę nr 1, działkę nr 2, część działki nr 3 (w części przeznaczonej w MPZP jako MW.1), część działki nr 4 (w części przeznaczonej w MPZP jako MW.1), działkę nr 5, część działki nr 6 (w części przeznaczonej w MPZP jako MW.1), część działki nr 7 (w części przeznaczonej w MPZP jako MW.1), działkę nr 8 oraz działkę nr 9.
Podatnik uzyskał pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego (realizacja inwestycji deweloperskiej), z którego wynika wyburzenie znajdujących się na dawnej działce nr 8 zabudowań. Nieruchomość ma zostać sprzedana spółce celowej, która będzie realizowała inwestycję deweloperską. Zabudowania znajdujące się na dawnej działce nr 8 wykorzystywane były w ramach prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej. Podatnik wskazał, że zabudowania te nie przedstawiają dla niego żadnej wartości, nie mają charakteru wiodącego dla sprzedawanej nieruchomości, przed zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości nie zostaną rozpoczęte jakiekolwiek prace rozbiórkowe. Dodatkowo zwrócił uwagę na to, że dawna działka nr 8, na której znajdują się zabudowania przeznaczone do rozbiórki, stanowi jedynie 25,6% całej powierzchni Nieruchomości A, a pozostałe 74,4% stanowią grunty niezabudowane. W ramach doprecyzowania opisu zdarzenia przyszłego wskazał także, że w ostatnich 2 latach przed planowaną sprzedażą nie ponosił wydatków na ulepszenie tych zabudowań, stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej (również oddzielnie dla każdego budynku).
Stanowisko DKIS i uzasadnienie:
Dostawa powstałej w wyniku scalenia Nieruchomości A będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Dostawa obejmuje budynki wraz z gruntem, gdzie budynki te nie są zbywane w ramach pierwszego zasiedlenia, a od pierwszego zasiedlenia do dnia sprzedaży minie okres dłuższy niż 2 lata.
DKIS zwrócił uwagę na wyrok TSUE z 19/11/2009 C-461/08, z którego wynika, że „w świetle powyższych rozważań na zadane pytania odpowiedzieć należy, że art. 13 część B lit. g) szóstej dyrektywy w związku z art. 4 ust. 3 lit. a) tej dyrektywy powinien być interpretowany w ten sposób, że przewidzianym w pierwszym z tych przepisów zwolnieniem z podatku VAT nie jest objęta dostawa działki, na której wciąż stoi stary budynek, który ma zostać rozebrany w celu wzniesienia na jego miejscu nowej konstrukcji i którego rozbiórka, do jakiej zobowiązał się sprzedający, rozpoczęła się przed tą dostawą. Takie transakcje dostawy i rozbiórki stanowią w świetle podatku VAT transakcję jednolitą mającą na celu jako całość dostawę nie tyle istniejącego budynku i gruntu, na którym stoi, co niezabudowanej działki, niezależnie od stanu zaawansowania robót rozbiórkowych starego budynku w momencie rzeczywistej dostawy działki”. Organ wskazał także, że dopóki dany obiekt budowlany spełnia warunki uznające go za budynek (budowlę) to stanowi on budynek (budowlę) i dopiero gdy na skutek podjętych prac rozbiórkowych obiekt ten przestanie spełniać warunki uznające go za budynek (budowlę) to przestaje on nim być, a teren, na którym się taki obiekt znajdował staje się terenem niezabudowanym.
Komentarz:
W przypadku znajdujących się na działce obiektów budowlanych w pierwszej kolejności ustalić należy czy na moment sprzedaży obiekty te stanowią budynki lub budowle wg definicji z Prawa budowlanego. Sam zamiar rozbiórki budynku nie przesądza o tym, że dostawie na gruncie podatku VAT podlegać będzie grunt niezabudowany. Skoro zamiarem jest dostawa samego gruntu (bez budynku) to przed dostawą należy rozpocząć prace rozbiórkowe, sam „zamiar” podjęcia tych prac nie przesądza o tym, że budynek przeznaczony do rozbiórki nie stanowi przedmiotu dostawy.
W omawianej interpretacji podatnik (sprzedający) nie zobowiązał się do rozpoczęcia prac rozbiórkowych przed dostawą, a także nie rozpoczął ich, skoro na moment sprzedaży na gruncie znajduje się budynek stanowiący przedmiot sprzedaży to stanowi on przedmiot dostawy, dla którego ustalić należy właściwą stawkę VAT.
Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.
Takie stanowisko prezentuje również Naczelny Sąd Administracyjny, w wyroku z 7/11/2013 (I FSK 1436/13) wskazał, że „doszło do dostawy gruntu wraz z istniejącymi budynkami i budowlami. Skutkiem ekonomicznym i gospodarczym tego zdarzenia było bowiem nabycie przez skarżącą spółkę prawa do rozporządzania zabudowanym gruntem. Ten skutek ma charakter obiektywny i widoczny dla wszystkich uczestników obrotu gospodarczego. W zakresie skutków tej czynności na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług nie ma żadnego znaczenia cel ekonomiczny nabycia tej działki istniejący po stronie kupującego. To czy nabywca w przyszłości, po dokonaniu dostawy zamierza zburzyć budynki oraz budowle i wznieść nowy budynek, jest bez znaczenia dla kwalifikacji tej czynności w aspekcie tej daniny publicznoprawnej”.
Martyna Archacka
Kancelaria Wyrzykowscy