Sprawa dotyczyła interpretacji indywidualnej, o którą wystąpił przedsiębiorca zajmujący się obrotem nieruchomościami. Z treści stanu faktycznego wynikało, że w ramach działalności przedsiębiorca zawiera, m.in. umowy deweloperskie w celu zakupu lokali przeznaczonych do sprzedaży. Zdarza się, że przed ustanowieniem odrębnej własności lokalu przez dewelopera na rzecz tego przedsiębiorcy znajduje się nabywca na ten lokal, w związku z czym zawiera on z tym nabywcą umowę przeniesienia praw i obowiązków z umowy deweloperskiej na tego nabywcę (cesję). Do przeniesienia tych praw i obowiązków dochodzi zwykle po wpłaceniu całej ceny do dewelopera i otrzymaniu od niego kluczy do lokalu, tj. po objęciu w posiadanie lokalu przez przedsiębiorcę. Rozliczenie między cedentem (wnioskodawcą), cesjonariuszem (nabywcą) i deweloperem wygląda następująco - wnioskodawca wpłaca deweloperowi w transzach całą cenę za lokal, cesjonariusz zwraca wnioskodawcy kwotę odpowiadającą cenie zapłaconej deweloperowi powiększoną o marżę (dalej "odstępne"), cedenta - cena nie jest "rozbita" na dwie kwoty, deweloper nie koryguje faktur wystawionych dla wnioskodawcy, ponieważ doszło już do dostawy lokalu na jego rzecz.
Możliwa jest także taka sytuacja, w której dojdzie do cesji umowy deweloperskiej w trakcie trwania budowy budynku, a cesjonariusz zapłaci na rzecz wnioskodawcy jedynie kwotę odstępnego, zaś deweloper zwróci przedsiębiorcy całą wpłaconą kwotę (zaliczki), a cesjonariusz samodzielnie rozliczy się z deweloperem.
Przedsiębiorca zajął stanowisko, że w obu powyższych przypadkach zastosowanie znajduje stawka VAT 8%, przy założeniu, że transakcje dotyczą obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, zgodnie z art. 41 ust. 12a-12c ustawy o podatku od towarów i usług.
Organ uznał stanowisko wnioskodawcy za prawidłowe w odniesieniu do sprzedaży lokalu mieszkalnego otrzymanego wcześniej od dewelopera, z jednoczesną cesją umowy deweloperskiej. Organ potwierdził, że dostawa lokalu mieszkalnego zaliczonego do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w rozumieniu art. 41 ust. 12a i ust. 12b u.p.t.u., którego powierzchnia użytkowa nie przekracza 150 m2, w takim przypadku podlega opodatkowaniu podatkiem VAT w wysokości 8%
Inne stanowisko organ wyraził w odniesieniu do stawki VAT dla cesji umowy deweloperskiej dokonanej w trakcie trwania budowy budynku. W jego ocenie, w tym przypadku należy zastosować stawkę VAT 23%, co wynika z tego, że sama instytucja cesji jako umowy prawa cywilnego dotyczy wyłącznie praw, a nie konkretnego towaru, nawet, jeżeli dostawa tego towaru jest niejako „efektem końcowym” scedowanego zobowiązania. Organ uznał, ze przeniesienie praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej na rzecz innego podmiotu będzie świadczeniem, za które cedent (wnioskodawca) otrzyma ustalone przez strony wynagrodzenie. Pomiędzy wnioskodawcą a nabywcą zaistnieje więź o charakterze zobowiązaniowym, która na gruncie przepisów o podatku od towarów i usług stanowić będzie świadczenie usług za wynagrodzeniem. Organ wskazał, że w przedstawionym zdarzeniu wnioskodawca nie jest podmiotem dokonującym dostawy towaru - nieruchomości.
W skardze na tę interpretację przedsiębiorca postawił, m.in. zarzut błędnej wykładni:
art. 41 ust. 2 i ust. 12-12b ustawy o podatku od towarów i usług, polegającej na uznaniu, że do cesji umowy deweloperskiej, której przedmiotem jest wybudowanie lokalu mieszkalnego o powierzchni użytkowej mniejszej niż 150 m2 nie można zastosować stawki 8% VAT, w przypadku, gdy do cesji dochodzi przed zakończeniem budowy i przed przekazaniem lokalu przez dewelopera na rzecz cedenta;
art. 8 ustawy o podatku od towarów i usług, polegającej na uznaniu, że cesja umowy deweloperskiej dokonana w trakcie budowy budynku stanowi świadczenie usług, w związku z czym podlega stawce 23% VAT.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie (WSA), zwracając uwagę na orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) wskazał, że oceny skutków podatkowych zdarzenia gospodarczego na gruncie podatku od towarów i usług należy oceniać według kryteriów ekonomicznych, przy zastosowaniu wykładni celowościowej (np. wyrok ETS w sprawie C-185/01). Zdaniem WSA przy interpretacji pojęć użytych w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług decydujące znaczenie ma walor i skutki ekonomiczne danej czynności opodatkowanej a nie jego definicja w krajowym prawie cywilnym, które w każdym państwie członkowskim jest inne.
Przedstawiona argumentacja odniesiona do istoty rozpoznawanej sprawy pozwala na stwierdzenie, że o sposobie opodatkowania cesji praw i obowiązków, wynikających z zawartej umowy deweloperskiej, decydować powinno kryterium ekonomiczne i celowościowe, a nie formalna, cywilistyczna sfera zawieranych transakcji. Dokonując zatem prawnopodatkowej kwalifikacji czynności opisanych we wniosku o interpretację należy mieć na uwadze, że zarówno umowa deweloperska, jak i cesja uprawnień z tej umowy zmierzały do jednego celu ekonomicznego w postaci dostawy lokalu mieszkalnego.
Z treści wyroku wynika, że WSA przyznając rację przedsiębiorcy również uznał, iż zbycie praw i obowiązków z umowy deweloperskiej należy traktować na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług jako dostawę towaru – nieruchomości. W konsekwencji, zastosowanie dla takiej transakcji ma stawka VAT 8%, przy założeniu, że cesja dotyczy lokalu mieszkalnego o powierzchni użytkowej nieprzekraczającej 150 m2 (obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym).
Wyrok WSA w Szczecinie z dnia 9 września 2020 r., sygn. akt I SA/Sz 441/20.
Paweł Czaplicki
Kancelaria Wyrzykowscy